京東旗下“京小倉(cāng)”上線，遭業(yè)內(nèi)專家炮轟
京東物流旗下迷你倉(cāng)服務(wù)產(chǎn)品“京小倉(cāng)”日前正式上線，為個(gè)人和企業(yè)提供中小件專業(yè)存儲(chǔ)服務(wù)。據(jù)京東官方公眾號(hào)介紹，“京小倉(cāng)”可以提供多種場(chǎng)景下的專業(yè)存儲(chǔ)服務(wù)。其中，針對(duì)個(gè)人用戶，“京小倉(cāng)”可以滿足日常生活用品、個(gè)人愛(ài)好用品、收藏品、臨時(shí)寄存物品等多種存儲(chǔ)需求。針對(duì)企業(yè)用戶，“京小倉(cāng)”將滿足行政物資、展會(huì)活動(dòng)物料存儲(chǔ)等多種需求，包括辦公用品、檔案文件、工具器械等物品存放。用戶可以通過(guò)京東快遞小程序上的“京小倉(cāng)”按鈕，在線上完成簽約、下單、庫(kù)存查看、提取物品、售后等全部流程。用戶可根據(jù)需要選擇按件或包倉(cāng)的存儲(chǔ)方式，靈活選擇存儲(chǔ)時(shí)長(zhǎng)。同時(shí)，“京小倉(cāng)”提供京東小哥上門接貨、物品配送服務(wù)。此外，“京小倉(cāng)”集合了京東物流全國(guó)600多個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)資源，依托專業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)為用戶提供7*24小時(shí)全程監(jiān)管。目前，“京小倉(cāng)”產(chǎn)品已于北京地區(qū)上線，之后將逐步開(kāi)放上海、廣州等一線城市。
就“京小倉(cāng)”上線一事，我們采訪了《物流地產(chǎn)》著作者、迷你倉(cāng)行業(yè)專家、中城自存?zhèn)}董事長(zhǎng)周建成博士，請(qǐng)他分析一下“京小倉(cāng)”的未來(lái)發(fā)展前景，以及對(duì)整個(gè)迷你倉(cāng)行業(yè)的影響。
采訪者：像京東這樣的巨頭企業(yè)進(jìn)入迷你倉(cāng)行業(yè)，對(duì)于迷你倉(cāng)行業(yè)來(lái)說(shuō)應(yīng)該算是一件大事，“京小倉(cāng)”上線是否會(huì)對(duì)整個(gè)迷你倉(cāng)行業(yè)產(chǎn)生顛覆性影響呢？
周建成博士：我也關(guān)注到了“京小倉(cāng)”的上線。我認(rèn)為它未必會(huì)對(duì)迷你倉(cāng)行業(yè)產(chǎn)生顛覆性的影響。迷你倉(cāng)雖然是一個(gè)非常細(xì)分的行業(yè)，這幾年進(jìn)入這個(gè)行業(yè)的知名企業(yè)卻不少，例如中航工業(yè)、凱德置地、萬(wàn)科等等，這些企業(yè)的名氣和影響都不比京東小，但是都沒(méi)有發(fā)展成為這個(gè)行業(yè)的頭部企業(yè)。恰恰相反，成為這個(gè)行業(yè)頭部企業(yè)的，卻是那些專業(yè)化存儲(chǔ)服務(wù)公司。現(xiàn)在是專業(yè)化時(shí)代，并不是巨頭企業(yè)在各行各業(yè)都能通吃的時(shí)代。
采訪者：但是，不可否認(rèn)，京東具有強(qiáng)大的優(yōu)勢(shì)，“京小倉(cāng)”集合了京東物流全國(guó)600多個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)資源，依托專業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)為用戶提供7*24小時(shí)全程監(jiān)管，這不是一種壓倒性的優(yōu)勢(shì)嗎？
周建成博士：的確，我也注意到了，在京東官方公眾號(hào)關(guān)于“京小倉(cāng)”的介紹中也重點(diǎn)提到了這一點(diǎn)。這只能說(shuō)明京東在迷你倉(cāng)行業(yè)的無(wú)知。所有這個(gè)行業(yè)的從業(yè)者都清楚，迷你倉(cāng)只有在北上廣深四個(gè)一線城市，以及杭州、成都、武漢、南京等為數(shù)很少的二線城市有市場(chǎng)，除此之外的其他幾百個(gè)城市里根本就沒(méi)有迷你倉(cāng)需求。而京東600多個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)是分布在全國(guó)各個(gè)城市的。試想一下，分布在太倉(cāng)、嘉興、惠州的倉(cāng)庫(kù)對(duì)于“京小倉(cāng)”的業(yè)務(wù)有什么意義呢？迷你倉(cāng)服務(wù)具有顯著的地域性特征，超過(guò)了所在城市范圍的倉(cāng)庫(kù)資源對(duì)于所在城市的迷你倉(cāng)服務(wù)是沒(méi)有任何意義的。
采訪者：那么，就拿上海來(lái)說(shuō)，京東在上海的倉(cāng)庫(kù)資源對(duì)于“京小倉(cāng)”在上海開(kāi)展迷你倉(cāng)業(yè)務(wù)總該有幫助吧？
周建成博士：我可以負(fù)責(zé)任地說(shuō)：沒(méi)有。京東在華東地區(qū)的倉(cāng)庫(kù)布局主要是在上海、嘉興、溫州、金華、張家港-、湖州、淮安、南通、宿遷、安慶、合肥。在上海的倉(cāng)庫(kù)都布置在了距離市區(qū)50多公里的遠(yuǎn)郊，而迷你倉(cāng)服務(wù)要求倉(cāng)庫(kù)布局在城區(qū)，方便客戶24小時(shí)存取物品。因此，京東所言的分布在全國(guó)各個(gè)城市的600多個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)庫(kù)與它開(kāi)展的迷你倉(cāng)業(yè)務(wù)沒(méi)有任何交集。
采訪者：京東物流在市區(qū)也有許許多多小倉(cāng)庫(kù)，不然它的物流配送、快遞業(yè)務(wù)如何開(kāi)展？這些星星點(diǎn)點(diǎn)的小倉(cāng)庫(kù)是否是“京小倉(cāng)”開(kāi)展迷你倉(cāng)業(yè)務(wù)的倉(cāng)庫(kù)資源？
周建成：我知道，京東在市區(qū)租賃了很多沿街門店、小倉(cāng)庫(kù)、辦公室、居民住房，作為收發(fā)件的基地，面積小的只有十幾平米，面積大的有數(shù)百平米。首先第一點(diǎn)，這些物業(yè)基本都不是所謂的高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)。“高標(biāo)庫(kù)”在功能布局、建筑標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)、機(jī)電標(biāo)準(zhǔn)、防火設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等方面是有要求的，這些設(shè)施與“高標(biāo)庫(kù)”標(biāo)準(zhǔn)距離十萬(wàn)八千里。其次第二點(diǎn)，迷你倉(cāng)雖然在中國(guó)發(fā)展的歷史不長(zhǎng)，但是在外國(guó)已經(jīng)有五六十年發(fā)展歷史了，是一個(gè)非常成熟的產(chǎn)品和服務(wù)了。從業(yè)者對(duì)于什么是迷你倉(cāng)，或者說(shuō)迷你倉(cāng)應(yīng)該是一個(gè)什么樣子是有共識(shí)的，并不是隨隨便便弄一個(gè)倉(cāng)庫(kù)，因?yàn)樗娣e小，就能稱呼它為迷你倉(cāng)的。迷你倉(cāng)也有行業(yè)公認(rèn)的功能布局標(biāo)準(zhǔn)、防火設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)、工藝標(biāo)準(zhǔn)、管理流程標(biāo)準(zhǔn)的。每個(gè)迷你倉(cāng)面積都在一千甚至幾千平方米，建設(shè)成本都是在幾百萬(wàn)元人民幣。京東目前在市區(qū)的配送站、小倉(cāng)庫(kù)，距離“高標(biāo)庫(kù)”的標(biāo)準(zhǔn)是十萬(wàn)八千里，距離迷你倉(cāng)的標(biāo)準(zhǔn)也同樣是十萬(wàn)八千里。
采訪者：“京小倉(cāng)”的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)公布，您認(rèn)為他們的價(jià)格體系是否具有競(jìng)爭(zhēng)性？
周建成博士：我也注意到了“京小倉(cāng)”的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。我看到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)以后，第一印象就是“京小倉(cāng)”可能僅僅是借用了迷你倉(cāng)這個(gè)名稱，它做的產(chǎn)品可能就是“簡(jiǎn)倉(cāng)”甚至就是室內(nèi)“堆場(chǎng)”。因?yàn)樗氖召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)僅僅匹配“簡(jiǎn)倉(cāng)”或室內(nèi)“堆場(chǎng)”的成本，不可能匹配迷你倉(cāng)的成本。
采訪者：您的依據(jù)是什么呢？
周建成博士：迷你倉(cāng)有自己行業(yè)的建設(shè)規(guī)范，要能做到一戶一倉(cāng)、獨(dú)立門鎖，消防設(shè)計(jì)要求主過(guò)道1.4米，支過(guò)道1.2米。我們中城自存?zhèn)}是以10-20立方米的中型和大型迷你倉(cāng)為主，在1000平方米的使用面積中，除去過(guò)道，真正建設(shè)出來(lái)能夠用來(lái)出租的倉(cāng)庫(kù)面積只有50%，即500平方米。在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，總會(huì)有人租賃，有人退租，不可能無(wú)縫銜接，總會(huì)存在一定比例的空置率，全年滿足率保持在70%就不錯(cuò)了。如此，則真正能夠貢獻(xiàn)租金的面積就只剩下350平方米。也就是說(shuō)，迷你倉(cāng)企業(yè)租用別人的倉(cāng)庫(kù)，產(chǎn)證面積是1200平米，租金是1.5元/天/平方米，得房率往往只有80%，實(shí)際使用面積只有1000平方左右，把過(guò)道等非出租區(qū)域剔除后，能出租的區(qū)域只有500平米，再把空置率剔除，能產(chǎn)出租金的面積只有350平米。因此，對(duì)于這350平米可以產(chǎn)生收益的面積來(lái)說(shuō)，每平米每天的租金成本是5.14元。假設(shè)倉(cāng)庫(kù)可以做到2.7米，那么，每立方米的租金成本是1.9元，這還沒(méi)有包括水電能源、物業(yè)費(fèi)、人工費(fèi)、市場(chǎng)推廣費(fèi)。而“京小倉(cāng)”的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是每天每立方米1.67元左右。我就很奇怪，它是怎么做到的？它唯一的辦法就是拋棄“一戶一倉(cāng)”、“獨(dú)立門鎖”的行業(yè)通則，把過(guò)道取消，增加可出租面積，甚至把存儲(chǔ)物品堆起來(lái)存放，做成室內(nèi)“堆場(chǎng)”。這是哪門子迷你倉(cāng)？
采訪者：拋開(kāi)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施不說(shuō)，您認(rèn)為“京小倉(cāng)”的商業(yè)邏輯是否正確，它的確捕捉到了城市人的一個(gè)消費(fèi)痛點(diǎn)，的確會(huì)解決人們的存儲(chǔ)難題，不是嗎？
周建成博士：我認(rèn)為 “京小倉(cāng)”的商業(yè)邏輯基本是錯(cuò)誤的，它所謂的消費(fèi)痛點(diǎn)是假想的，不是真實(shí)的。這是我多年做迷你倉(cāng)行業(yè)的體悟。中國(guó)大陸迷你倉(cāng)市場(chǎng)尚處于萌芽階段，從總體和整體來(lái)看，市場(chǎng)需求薄弱，普遍的需求迸發(fā)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到來(lái)。在可預(yù)見(jiàn)的三五年內(nèi)，美國(guó)式、香港式的普遍的、廣泛性、日常性的迷你倉(cāng)需求的迸發(fā)景象，在中國(guó)大陸還不會(huì)出現(xiàn)。中國(guó)大陸的迷你倉(cāng)行業(yè)只能依靠暫時(shí)性的、局部領(lǐng)域的、分散性的偶發(fā)性、突發(fā)性需求來(lái)支撐。這是中國(guó)大陸迷你倉(cāng)發(fā)展所面臨的不利局面。同時(shí)，由于中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)、租金高企，人稠地窄，變動(dòng)頻率大。因此，偶發(fā)性、突發(fā)性迷你倉(cāng)需求是存在的。考慮到中國(guó)一線城市人口規(guī)模巨大，哪怕是分布稀薄的迷你倉(cāng)需求比例乘以這樣一個(gè)龐大的人口基數(shù)，也會(huì)是一個(gè)不小的數(shù)量，足以支撐起處于萌芽階段的中國(guó)大陸迷你倉(cāng)的生存和發(fā)展，這是中國(guó)大陸迷你倉(cāng)發(fā)展所面臨的有利局面。以上，便是中國(guó)大陸迷你倉(cāng)市場(chǎng)的基本國(guó)情。我們要清晰地認(rèn)識(shí)到，中國(guó)大陸迷你倉(cāng)市場(chǎng)與外國(guó)的迷你倉(cāng)市場(chǎng)存在本質(zhì)差異，沒(méi)有可比性。中國(guó)大陸迷你倉(cāng)市場(chǎng)還沒(méi)有出現(xiàn)有一定規(guī)模的日常性需求。因此，要警惕以日常性需求為目標(biāo)的營(yíng)銷行動(dòng)。京東顯然沒(méi)有認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)。
采訪者：但是，市場(chǎng)上的確存在日常性物品存儲(chǔ)需求，的確存在日常生活用品、個(gè)人愛(ài)好用品、收藏品、臨時(shí)寄存物品等多種存儲(chǔ)需求，的確存在行政物資、展會(huì)活動(dòng)物料存儲(chǔ)等多種需求，包括辦公用品、檔案文件、工具器械等物品存放的需求。
周建成博士：到底存在，還是不存在這個(gè)需求，是一個(gè)實(shí)證問(wèn)題，不是一個(gè)生意問(wèn)題。只有需求達(dá)到一定數(shù)量，才能支撐起生意的邏輯。只有零星的一點(diǎn)點(diǎn)需求是根本無(wú)法支撐起一個(gè)生意的。日常性需求的確存在，但是很少。在我們中城自存?zhèn)}的整個(gè)營(yíng)收中，占比沒(méi)有超過(guò)15%。其余85%都是偶發(fā)性的需求，舉例來(lái)說(shuō)，裝修業(yè)主裝修房子期間存放家具的需求就很大，老百姓置換房子臨時(shí)存放家具物品的需求也不小，還有拆遷戶也會(huì)暫時(shí)存儲(chǔ)物品，這些都是偶發(fā)性需求，國(guó)外很少有這些需求。但是在中國(guó)大陸，這是需求的主體。
采訪者：京東的物流資源，比如說(shuō)它的快遞小哥對(duì)于“京小倉(cāng)”的發(fā)展是不是一個(gè)很重大的推動(dòng)力量？
周建成博士：意義不大，或者說(shuō)沒(méi)有什么意義。取貨、運(yùn)輸在一線城市根本就不是什么難題。打電話叫貨拉拉來(lái)就可以，更便宜。你還覺(jué)得它的快遞小哥有很大作用嗎？在我們的迷你倉(cāng)實(shí)踐中，的確有一些配套服務(wù)是很關(guān)鍵的，但是絕對(duì)不是“跑腿的”。
采訪者：您是否可以舉例子來(lái)說(shuō)一下呢？
周建成博士：比如對(duì)于裝修房子存家具的客戶來(lái)說(shuō)，衣服、鍋碗的收納整理打包服務(wù)就有需求，有一些高端客戶自己不動(dòng)手，都是由我們中城自存?zhèn)}來(lái)安排團(tuán)隊(duì)操作；還比如大量的家具拆卸、組裝、復(fù)原，甚至維修保養(yǎng)工作，都需要有成熟的團(tuán)隊(duì)來(lái)提供。這些事情，京東的“快遞小哥”能做嗎？京東提到了文件存儲(chǔ)服務(wù)，事實(shí)上，文件存儲(chǔ)服務(wù)是非常復(fù)雜的，包括信息和資產(chǎn)的存儲(chǔ)，實(shí)體文檔管理，數(shù)字化轉(zhuǎn)化、數(shù)據(jù)管理和安全銷毀等等一系列服務(wù)，而絕不僅僅是文件的簡(jiǎn)單堆放。內(nèi)行看門道，外行看熱鬧，在迷你倉(cāng)行業(yè)里，美國(guó)的PUBLIC STORAGE的市值不亞于萬(wàn)科，僅僅從事文件存儲(chǔ)的美國(guó)鐵山公司是一家紐交所上市的專注于信息和資產(chǎn)的存儲(chǔ)、保護(hù)和管理業(yè)務(wù)的全球企業(yè)。作為一個(gè)迷你倉(cāng)行業(yè)從業(yè)者，我始終認(rèn)為，迷你倉(cāng)是一種服務(wù)，不僅僅是一個(gè)空間。我們?cè)?wù)過(guò)首屆中國(guó)進(jìn)口博覽會(huì)參展企業(yè)，包括倉(cāng)庫(kù)收貨，代辦倉(cāng)儲(chǔ)保險(xiǎn)、代辦運(yùn)輸保險(xiǎn)，展出前展品運(yùn)輸?shù)轿弧⒇?fù)責(zé)安裝，展出后負(fù)責(zé)拆卸、運(yùn)輸回倉(cāng)、存儲(chǔ)，等到客戶通知下一場(chǎng)在杭州的展出時(shí)間和地點(diǎn)后，我們按時(shí)負(fù)責(zé)將展品出倉(cāng)并運(yùn)輸?shù)轿弧Ｕ麄€(gè)服務(wù)做下來(lái)，行云流水，客戶需要支付的全部費(fèi)用也僅僅是千把元而已，這才是贏得客戶豎起大拇指給我們點(diǎn)贊的服務(wù)。
采訪者：您似乎并不看好“京小倉(cāng)”的發(fā)展，您是否可以為他們提一些建設(shè)性建議呢？
周建成博士：說(shuō)實(shí)話，我很感謝京東進(jìn)入迷你倉(cāng)市場(chǎng)。它昨天宣布進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，馬上就引起軒然大波，極大提升了這個(gè)行業(yè)的知曉度，讓人們知道了迷你倉(cāng)，知道了我們這個(gè)行業(yè)，這是京東的貢獻(xiàn)。我們這些人在迷你倉(cāng)行業(yè)苦哈哈地做了這么多年，都沒(méi)有起到這么大的宣傳效果。至于建設(shè)性的建議，我認(rèn)為一些大企業(yè)應(yīng)該做減法，而不是做加法，現(xiàn)在是這樣，以后更是這樣。在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期，主業(yè)掙錢，副業(yè)也掙錢，許多企業(yè)就通吃，全做。當(dāng)經(jīng)濟(jì)下行的時(shí)候，主業(yè)掙錢越來(lái)越難，副業(yè)虧錢越來(lái)越多，怎么辦？我覺(jué)得是做減法。專業(yè)的事情，交給專業(yè)的機(jī)構(gòu)去辦，橫向的聯(lián)合有的時(shí)候比縱向一體化更好。京東物流起初是配合京東的電商，后來(lái)又發(fā)展快遞業(yè)務(wù)，現(xiàn)在又發(fā)展迷你倉(cāng)業(yè)務(wù)，這讓我想起一個(gè)笑話——吃了一頓餃子，吃完后發(fā)現(xiàn)剩下一點(diǎn)醋，倒了覺(jué)得太浪費(fèi)，為了一點(diǎn)醋不浪費(fèi)，又買了二斤螃蟹。
